昨天深夜，住建部发文，内容提及了一系列的利好措施！而这也是继7月24日中央提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部的最新表态！
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看上去只有短短的几句话，却为房地产未来政策导向重新提供了方向，这是非常重要的。
三个政策变化是什么？
原引会议原文——
7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示：
“大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。住房和城乡建设部表示稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。”
这里面起码蕴藏着3个关键的政策变化：
变化一、降低购买首套住房首付比例和贷款利率；
变化二、改善性住房换购税费减免；
变化三、个人住房贷款“认房不用认贷”；
除此之外，细心的朋友们一定会发现这段发言中的一个关键词：“进一步落实”。
“进一步落实”，这很关键！也就是说，相比起之前的喊话和建议，这一次需要把政策放松落实到实际行动中，而不是简单的“调控预期”。
不过每个城市究竟会怎么执行，这一次说的进一步落实确实给了大家足够的预期，但最终还是需要等具体的细则出来。
这3个政策如何理解？楼市具体解读出来和大家谈论：
变化一、降低购买首套住房首付比例和贷款利率。
一二线很可能继续要降低首套房的首付比例，这里也包括西安。比如过去是首付三成，可能变成首付两成，降低购房门槛，需要注意的是降低购房门槛，也就意味杠杆势必会增加！
简单理解就是要再加杠杆，比如首付比例3成，贷款70%，这就相当于3倍杠杆，但是如果首付比例降到2成，那就是5倍杠杆。所以首付比例降低，也就意味着购房门槛降低。
不过这里的连锁反应隐线是，如果首付比例降低，那么也就意味着贷款利息增加，还是要看贷款利率是否能再进一步调降。
变化二、改善性住房换购税费减免。
这里我们可以统称为减税，像个人销售住房减免增值税，个人所得税，个人购买唯一住房的或者改善性住房的减免契税，换购的退还所得税。
这些政策的目标，其实就是增加交易，增加换房需求。让二手房市场流动起来，如果现在落实减免，也确确实实能降低不少成本，能够降低刚需和改善的购房成本。
变化三、个人住房贷款“认房不用认贷”。这条非常重磅，也就是说认房认贷的现状要转变了，对本地的改善群体换房非常友好。
什么是“认房不认贷”？
只认名下房产数量，不认贷款记录，只要出清手中房源，再买还算首套。
什么是“认房又认贷”？
只要有贷款记录（全国联网），不管你有没有还清，再买就算二套，按照西安4-7成的首付比，直接把大部分改善群体拦在门外。
那么有的朋友，之前贷款买了房，房贷还完了而且房子也卖了，现在还想再买，还是要按照二套房执行首付比例！
“卖一套，再买一套”这种换房的方式，增加了极大的难度。相当于你卖房再买房，就要执行二套房的政策标准了。
如果开始按照“认房不用认贷”执行，那么你在西安买过房子，还清了贷款或者卖掉了，只要身上没有贷款，就还算首套，可以继续按照首套房的标准来贷款，大大降低门槛成本！
这样来看，三大变化组合拳确实不简单！那么西安楼市将如何出招？
首先大家需要共识的一点是，这些政策的主导者并不是住建部：
“降首付与房贷利率的权力主要在央行与金融总局，降换房税费的权力主要在国家税务总局与财政部，放松限贷的权力也主要在央行与金融总局。”
住建部依然是以“保交付”为重中之重。
所以总结来看的话，基本就是：“政策支持，角色转变；多元刺激，拉动内需”。
如果此次的政策一旦联合其他内容，形成组合拳完全落实，相比犹豫不定、随行入市的刚需人群，一大波有改善需求的朋友或将更快涌入楼市！
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