近期，“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”引发热议。
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业内人士认为，“房贷年龄期限延长”属于房贷领域的政策工具。其本质上增加了部分购房者的贷款时长，增加了贷款额度、减轻了月供压力，有一定积极效应，与各地激活合理住房消费需求的导向相吻合。
那么，“房贷年龄期限可延长至80岁”要怎么理解？银行延长房贷年龄期限，对购房者提供了哪些便利？面对购房者提前还贷的诉求与自身经营需求之间存在的矛盾，银行需要如何平衡？
近日，据多家媒体报道，广西南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，包括中信银行等部分银行已经在执行该政策，引发市场广泛关注。
据称，中信银行2月10日已下发通知，正式将个人住房按揭贷款借款人的年龄期限从原先的70岁调整至80岁。
需要注意的是，这一做法指的不是80岁老人可以贷款，而是指借款人年龄加贷款期限之和不得超过80岁。
2月12日，中信银行南宁分行相关负责人表示，外界对此规定理解有误。近期总行统一下发文件，其中“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，但“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变，且相关业务前提是银行已经核实贷款人收入流水满足贷款要求。截至目前，新规定尚未有业务落地。
据了解，在申请房贷时，银行对贷款人的年龄和贷款期限都有所限制。贷款期限一般不能超过30年，同时，贷款人年龄与贷款期限之和一般不能超过70年，也有部分银行放宽至75年，具体标准不同地区的不同银行也有差异。
“60岁都退休了，还有购房需求？到了80岁还要背着房贷？”相信不少消费者都有这样的疑问。
实际上，“多数情况下，50岁以上快要退休的人，是很少会因为结婚等原因选择贷款买房的。大多数人到这个年龄也有一定积蓄了，买首套房的比例是很低的。老人之所以申请贷款，大多还是为了孩子。”中原地产首席分析师张大伟表示。
“这部分购房者大多是出于改善性购房的目的，想多买一套房。”张大伟表示，“因为没有了首套房的资格，不能再享受首套房的低首付和低利率，就借用了父母的名义。”
对此，银行也有严格的风控机制。“我们对贷款申请人的资质审核会比较严格，同时还要求指定其子女作为共同还款人，贷款人和共同还款人都必须具备还款能力。一旦贷款人丧失还款能力，其子女就要承担相应的还款义务。一般来说，非常优质的客户才能获批。”南宁某股份制银行个贷经理称。
银行延长房贷年龄期限，并不是一件新鲜事。早在2018年，就有银行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和从不超过70年延长至75年。
“适当延长借款人年龄并延长借款期限，是好事儿。有助于让更多中老年人可以申请贷款改善居住条件，也让年轻人可通过延长还款期限减轻当期还款压力。”招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，延迟退休提上议事日程，加上人均寿命延长，高龄者还在工作，还有收入的现实正在发生。由此，按揭贷款周期也要延长；同时，由于房价高、“房住不炒”开始深入人心，近年来购房者的年龄在延长，很多人不太可能贷款30年，由此首付压力就会增加。
一边是银行延长房贷年龄期限，另一边则是银行提高提前还贷的门槛。
近期，在新老房贷利差扩大，理财收益表现不佳等多重因素下，许多购房者选择提前还贷。
“过去一年半，为了更好地满足刚性和改善性住房需求，全国房贷利率有所下降，到2022年末，新发放的房贷加权平均利率降至4.25%左右，属于历史最低水平，如果与2011年平均利率在7%左右的水平相比，部分存量房贷利率显著高于当前水平，利差过大可能是最近不少购房者选择提前还贷的主要原因。”植信投资研究院资深研究员马泓告诉《金融时报》记者。
但银行对此却并不喜闻乐见。“银行每年年初会制定全年信贷投放及放款计划，如果出现规模较大的提前还贷行为，则会影响银行的年度借贷计划。”马泓说。
专家认为，对于各家银行来说，房贷是银行的优质资产，一个长期的房贷能够为银行提供稳定的现金流收入，而且能够帮助银行保持自身业务的长期高利率水平的状态。如果出现了大规模提前还贷的现象，实际上也让银行加速了资金的回笼，导致了损失。
“购房者和银行签订的是长期固定贷款利率，部分提前还贷的操作需要缴纳额外金额。同时，提前还贷本身需要偿还借款的资金规模对普通购房者而言是笔不小的支出，以前部分存量购房者通过其他租金收入、理财收入等渠道获得的投资回报来覆盖这部分贷款本息支出，过去两年经济增速放缓可能导致这部分群体对未来持偏悲观的预期。”马泓表示。
在马泓看来，随着今年国内宏观经济形势的好转，包括房地产市场本身可能在今年二季度触底企稳，资本市场信心回升，整体风险资产回报率有望得到改善，居民提前还贷的意愿或将减弱。
（原标题：房贷年龄期限可延长至80岁，怎么看？）
来源：金融时报
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